QU’EST-CE QU’UNE SERVITUDE ?

Selon l’article 1177 du Code civil du Québec, une servitude consiste en « une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent. Cette charge oblige le propriétaire du fonds servant à supporter, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété. La servitude s’étend à tout ce qui est nécessaire à son exercice ».

Il existe plusieurs types de servitudes, subsistant sous forme de restrictions ou d’autorisations qui émanent notamment d’une demande d’un particulier, d’une municipalité ou d’une entité telle Hydro-Québec.

Afin de respecter les obligations prévues dans les actes notariés qui les créent, chaque propriétaire doit être au courant des servitudes affectant sa propriété. Pour ce faire, la consultation d’un notaire expérimenté devient essentielle (lien blogue 5). Ce conseiller juridique possède les connaissances et les outils nécessaires pour bien informer ses clients quant à la nature des servitudes qui affectent leurs propriétés.

La servitude d’utilité publique

La servitude d’utilité publique est souvent créée dans le but de fournir au public l’accès à un service, de soutenir les activités en lien à ce dernier et de permettre l’entretien des systèmes mis en place. Un immeuble peut ainsi être sujet à une ou plusieurs servitudes d’utilité publique. Les plus courantes sont celles mises en place au bénéfice d’Hydro-Québec, de Bell Canada et de la municipalité locale (aqueducs, égouts, etc.). Les obligations et restrictions qui sont prévues dans ces actes de servitudes sont habituellement les suivantes :

  • L’entité peut effectuer des travaux sur la propriété pour mettre en place un système d’utilité publique et l’entretenir;
  • Les employés du bénéficiaire de la servitude peuvent circuler sur la propriété afin d’avoir accès aux systèmes mis en place;
  • Les propriétaires peuvent se voir restreindre l’utilisation d’une partie de leur propriété. Il peut s’agir, par exemple, d’une restriction à bâtir un cabanon ou une piscine près d’une ligne électrique.

Autres servitudes fréquentes

Les servitudes peuvent aussi être créées pour régulariser certaines situations problématiques. C’est le cas notamment des servitudes de passage et de vue.

Les servitudes de passage sont souvent mises en place pour permettre aux propriétés et aux occupants d’un immeuble qui n’ont pas directement accès à une voie publique de pouvoir circuler sur une partie d’un terrain voisin afin d’accéder à ces voies de circulation. Elles sont habituellement créées de façon permanente et perpétuelle afin que les droits prévus dans les actes de servitude ne soient pas annulés à la suite de la vente d’une des propriétés affectées.

Les servitudes de vue sont quant à elles créées afin de régulariser des vues illégales. En effet, en vertu de l’article 993 du Code Civil du Québec, «on ne peut avoir sur le fonds voisin de vues droites à moins d’un mètre cinquante de la ligne séparative. Cette règle ne s’applique pas lorsqu’il s’agit de vues sur la voie publique ou sur un parc public, ou lorsqu’il s’agit de portes pleines ou à verre translucide ». 

En conséquence, la servitude de vue permet aux propriétaires ayant une propriété avec une vue illégale de pouvoir conserver l’ouverture (fenêtre, porte vitrée, etc.) de façon perpétuelle, sans pour autant leur permettre d’en créer d’autres. Ces droits persisteront aussi à la suite de la vente de la propriété.

Comme il existe également d’autres formes de servitude, il est fortement suggéré de se renseigner auprès d’un notaire et d’un arpenteur-géomètre sur les servitudes qui affectent l’immeuble convoité avant de procéder à son achat.

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